پرونده ملکی

ابطال سند رسمی یک دعوای حقوقی است که طی آن شخصی خواهان باطل کردن و بی اثر کردن سند رسمی ملک یا املاک است. به طور کلی این اقدام زمانی صورت می گیرد و طرح چنین دعوایی زمانی قانونی است که ملک به چند نفر فروخته شده باشد. همچنین سند ملک مطابق با قوانین و مقررات ثبت اسناد رسمی صادر نشده باشد. گاهی اوقات هم ممکن است یک ملک دارای دو سند باشد. در اینجا لازم است یادآور شویم که یک مالک زمانی مالکیتش قانونی خواهد شد که ملک به نام او به ثبت رسیده باشد و یا از طریق سهم الارث به او رسیده باشد.

شرایط ابطال سند رسمی

برای اقدام در جهت ابطال سند رسمی باید شرایط خاصی فراهم و مهیا باشد و بر اساس آن ها عمل کرد. در غیر این صورت هر گونه تلاشی برای باطل کردن اسناد رسمی بی نتیجه و غیر قانونی خواهد بود. برخی از این شرایط عبارت اند از:

اسناد غیر واقعی و غیر قانونی

ابطال سند رسمی چگونه انجام می شود؟ هرگاه اسناد موجود درباره یک ملک غیر واقعی باشند و افراد بدون طی مراحل قانونی به صورت غیر قانونی اسناد را تنظیم کرده باشند. می توان نسبت به باطل کردن این اسناد حتی اگر در ظاهر رسمی باشند اقدام کرد.

اسنادی که از طریق غیر قانونی و کلاه برداری صادر شده باشند

قطعاً در چنین مواردی باید فوراً نسبت به ابطال سند رسمی اقدام کرد و دادخواست حقوقی خود را به مراجع حقوقی ارجاع داد. هر چند گاهی هم ممکن است افراد از طریق دادخواست کیفری اقدام کنند و در مراجع کیفری موفق به ابطال سند شوند. اما به طور معمولاً مراجع حقوقی صلاحیت رسیدگی به چنین شکایت و دعواهایی را دارند.

همچنین مشاهده کنید بهترین وکیل ملکی

اسناد مجهول

آیا ابطال سند رسمی شامل اسناد مجهول می شود؟ اسناد مجهول زمانی به وجود می آیند و به ثبت می رسند که افراد فرصت طلب به اوراق و مهرهای دولتی دسترسی پیدا کنند. سپس اسناد را به نام خود و یا به نام سایر افراد به ثبت برسانند. بنابراین هرگاه این افراد موفق به جعل سند شده باشند و خود را مالک یک ملک معرفی کنند و ملک را به فروش برسانند. مالک اصلی و یا شخص خریدار می تواند نسبت به باطل شدن سند رسمی همان ملک اقدام قانونی انجام دهد.

اسناد مالکیت معارض

هرگاه ملکی دارای سند مالکیت معارض باشد و درباره کل ملک و یا قسمتی از آن دو بار سند صادر شده باشد می توان برای ابطال سند رسمی آن وارد عمل شد. سند مالکیت معارض سندی است که همه یا بخشی از سند مالکیت پیشین را شامل شود و تمام یا بخشی از یک ملک در قالب دو سند مالکیت باشد. حال سند مالکیتی که آخرین بار صادر شده است را سند معارض می گویند.

ابطال اسنادی که بری تضمین به دارنده سند سپرده یا منتقل شده باشد

گاهی اوقات ممکن است شخصی به دلیل ناتوانی مالی و از روی نیاز از فردی تقاضای وام و یا قرض کند. در برابر نیز شخص وام دهنده از فرد متقاضی تقاضای پشتوانه و تضمین نماید. حال شخص متقاضی وام به عنوان تضمین اقدام به تنظیم قولنامه عادی ملک خود اعم از خانه، مغازه و یا زمین به نام وام دهنده می کند. اما شخص وام دهنده او را وادار به تنظیم قرارداد رسمی می کند. در چنین شرایطی ممکن است که وام گیرنده تمام قرض خود را پرداخت کند. با این حال قرض دهنده از باز گرداندن مال و تضمین داده شده به او خودداری کند و سند رسمی که در دست دارد سوء استفاده کند. در این حالت مالک یا همان وام گیرنده می تواند نسبت به باطل کردن سند اقدام کند.

انتخاب وکیل پایه یک دادگستری از موسسه حقوقی دادیاران عدالت پرور

نکات مهم درباره ابطال سند رسمی

برای ابطال سند رسمی لازم است چند نکته کلیدی و مهم را مورد توجه قرار داد که عبارت اند از:

●      بسیاری از اسناد و اسناد موجود در چهارچوب یک قرارداد تنظیم می شوند اما باید آگاه بود که هر سندی قرار داد به شمار نمی آید.

●      در رابطه با اسناد رسمی ادعای انکار و تردید وارد نیست. به این معنی که این ادعاها نمی توان طرح دعوا کرد. بلکه افراد تنها با ادعای جعل بودن سند می توانند نسبت به باطل کردن آن ها اقدام کنند.

●      در اکثر موارد تنها دادگاهی که صلاحیت رسیدگی به دعوای ابطال سند را دارد، دادگاهی است که در محل تنظیم سند واقع شده است.

●      دادخواست ابطال اسناد رسمی یک دادخواست و دعوای غیر مالی است. به همین دلیل شخص خواهان جدای از ارزش سند باید خواهان هزینه دادرسی را نیز پرداخت کند.

●      بعد از باطل شدن سند تمامی رابطه مالک و ملک به زمان پیش از تنظیم سند برمی گردد.

دادگاه ذی صلاح برای رسیدگی به موضوع ابطال سند رسمی

در رابطه با دادگاه ذی صلاح برای رسیدگی به دعوای ابطال سند رسمی باید گفت که گاهی ممکن است دادگاه صالح بر اساس موضوع دادخواست متغیر باشد. مثلاً درباره دعوای حقوقی در رابطه با امور مالکیت و همچنین مال غیرمنقول مانند تصرف عدوانی، ممانعت از حق و مزاحمت دادگاه اصلح دادگاهی است که مال غیرمنقول در حوزه آن قرار دارد. حتی اگر شخص هرچند که خوانده در یک شهر و محل دیگر ساکن باشد. در برخی از موارد مانند رسیدگی به دعوای سند معارض به دلیل وجود دو سند هم زمان، امور رسیدگی به دادخواست دارنده آخرین سند مالکیت بر دادخواست مالک سند اولی مقدم تر است. لازم به ذکر است که چنین حالتی تنها در رابطه با اسناد معارض روی می دهد و در اکثر موارد دادگاه واقع شده در محل ملک مسئول رسیدگی به دعوا خواهد بود.

سخن پایانی

برای ابطال سند رسمی باید بدانیم معمولاً اسناد به دو شکل عادی و رسمی وجود دارند. اسناد رسمی اسنادی هستند که زیر نظر حاکمیت، مراجع دولتی و تحت نظر مراجع قانونی به ثبت رسیده اند. همچنین بر اساس قوانین مربوطه و با طی مراحل قانونی دولت و اداره و نهادهای دولتی ذی ربط آن ها را به رسمیت شناخته اند. حال اگر اسناد موجود از چنین قابلیت ها و ویژگی هایی برخوردار نباشند و با توجه به موارد ذکر شده به ثبت نرسیده باشند در جمله اسناد جعلی قرار می گیرند. در نتیجه می توان نسبت به ابطال آن ها و با ارائه ادله و شواهد محکمه پسند اقدام قانونی انجام داد.

منبع : همه چیز درباره ابطال سند رسمی

دعوای الزام به صورت مجلس تفکیکی یکی از دعاوی بسیار رایج و مطرح در حوزه املاک بخصوص آپارتمان و خانه های مسکونی جدید التاسیس است. این دعوا از جمله دعواهای غیر مالی است و دادگاه ذی‌صلاح جهت رسیدگی به آن دادگاه نزدیک به محل قرارگیری ملک است.

شرایط ایجاد دعوای الزام به صورت مجلس تفکیکی

دعوی الزام به صورت مجلس تفکیکی تحت شرایط خاصی قابل تنظیم است. به همین دلیل در رابطه با املاکی که دارای سند مالکیت باشند طرح چنین دعوایی امکان پذیر نخواهد بود. به طور کلی این نوع دعوا تنها زمانی قابل تنظیم است که پیش تر سند مالکیت برای ملک مورد نظر صادر نشده باشد. زیرا املاکی که دارای سند مالکیت هستند بر اساس قانون طرح دادخواست صورت مجلس تفکیکی برای آن ها غیر قابل پیگیری است.

همچنین ببینید بهترین وکیل دعاوی ملکی

هدف از طرح دعوای الزام

به طور کلی افراد با طرح دعوای الزام به صورت مجلس تفکیکی اهدافی را دنبال می کنند که عبارت‌اند از:

●       تنظیم تفکیک نامه میان مالکین مشاعی.

●       به فروش رساندن قطعات مفروزی.

●       کمک به صدور مالکیت قطعات مفروزی.

نحوه طرح دعوای الزام به صورت مجلس تفکیکی

زمانی که یکی از طرفین درباره اخذ صورت مجلس تفکیکی کم‌کاری کند طرف مقابل می تواند اقدام به طرح دعوای الزام به صورت مجلس تفکیکی کند. برای انجام این کار لازم است ابتدا به مراجع قضایی مراجعه کرد و دادخواستی در همین رابطه تنظیم و آن را به دادگاه تسلیم کرد. در متن دادخواست یکی از طرفین به عنوان خواهان و طرف دیگر به عنوان خوانده معرفی می شوند. سپس طرفین دعوا در تاریخ و زمان مشخصی به دادگاه فراخوانده می شوند.

لازم به ذکر است که اگر ملک مورد مناقشه دارای چندین مالک باشد باید همگی آن ها در دادگاه حضور پیدا کنند. به این معنی که دعوای مذبور باید از سوی تمام مالکان ملک طرح گردد. بنابراین اگر شخص خواهان تنها نام آخرین و یا یکی از مالکان را در متن دادخواست قید کرده باشد دعوای مورد نظر از طرف دادگاه رد می شود.

دعوای الزام به صورت مجلس تفکیکی بعد از طی مراحل مقدماتی به طور جدی در دادگاه مورد بررسی قرار می گیرد. سپس بر اساس مدارک و ادله های ارائه شده دادگاه رأی نهایی را صادر می کند.

اقدام مؤثر در جلوگیری از طرح دعوای الزام به صورت مجلس تفکیکی

بهترین کار جهت جلوگیری از طرح دعوای الزام به صورت مجلس تفکیکی اخذ صورت مجلس تفکیکی از دفتر ثبت اسناد است. به این ترتیب که پس از آنکه ساختمانی با تعداد واحدهای مشخص بنا شد لازم است نسبت به اخذ تأییدیه مهندس ناظر اقدام کرد. با گرفتن تائیدیه مهندس ناظر می توان عملاً و به طور قانونی گواهی پایان کار را از شهرداری اخذ کرد. حال اگر ساختمان احداث شده شخصی باشد و همچنین در محدوده قانونی شهر باشد باید بر اساس ماده قانونی ۱۰۱ شهرداری ها و همچنین سند مالکیت خود اقدام کرد. البته در خصوص آپارتمان ها مسئله اندکی متفاوت خواهد بود و آنچه که حائز اهمیت است پایان کار شهرداری است. به این معنی که عمل تفکیک طبق قانون آپارتمان ها انجام می گیرد.

در مرحله بعدی جهت جلوگیری از طرح دعوای الزام به صورت مجلس تفکیکی مالک ملکی که از لحاظ مالکیت شخصی است باید نقشه تفکیکی را به دفتر اسناد تقدیم کند. سپس درخواست صورت مجلس تفکیکی کند. همچنین اگر ملک آپارتمانی باشد باید مالکین و یا مالک گواهی پایان کار را به دفتر ثبت اسناد رسمی ارجاع دهند و خواهان صورت مجلس تفکیکی درباره ملک خود شوند. در مرحله بعدی کارشناس از ملک بازدید کرده و اقدام به قید مشخصات بخش های مختلف هر واحد و مشاعت آن می کند. سپس مشاهدات و تحقیقات خود را در قالب پرونده ای کامل به اداره ثبت اسناد تسلیم می کند تا حکم صورت مجلس تفکیکی صادر شود. بعد از صدور حکم، مالک یا مالکان ملک اقدام به تنظیم تفکیک نامه می کنند و آن را امضاء می کنند و این به معنی مشخص شدن سهم هر مالک و جلوگیری از بروز طرح دعوای مربوطه است.

مدارک لازم برای طرح دعوای صورت مجلس تفکیکی

برای تهیه دعوای الزام به صورت مجلس تفکیکی ابتدا باید مشخصات شخصی و هویتی فرد درخواست کننده و مدارک مثبت مالکیت ملک مانند سند تعهد و مبایعه نامه یا بیع و انتقال تهیه شوند. سپس آن ها را ضمیمه دادخواست کرده و به مراجع قضایی ارجاع داد. بهتر است یادآور شویم که طرح این نوع دعوا تنها در مورد املاکی خواهد بود که از قابلیت افراز و تفکیک برخوردار باشند.

نکات طلایی در خصوص دعوای الزام به صورت مجلس تفکیکی

پیش تر نیز شرح دادیم که تهیه و تنظیم دعوای الزام به صورت مجلس تفکیکی تحت شرایط خاصی امکان پذیر است. حال علاوه بر شرایط یاد شده لازم است چندین نکته مهم و اساسی در رابطه با آن مورد توجه قرار بگیرند که مهم ترین آن ها عبارت‌اند از:

●       در صورت مجلس تفکیکی یا همان سند تفکیکی تنها ویژگی های اربعه که شامل شمال، جنوب، شرق، غرب می شوند برای هر واحد یا ساختمان لحاظ می شوند.

●       در صورت مجلس تفکیکی مالکیت اختصاصی واحدها در نظر گرفته نمی شود.

●       برای طرح دعوای مربوطه باید گواهی پایان کار ساختمانی که از شهرداری منطقه قابل اخذ است را در دست داشت.

●       در صورت در دسترس نداشتن گواهی پایان کار شخص خواهان یا همان متقاضی طرح دعوا می تواند صورت مجلس تفکیکی از دادگاه ذی‌صلاح طلب کند.

●       تنظیم صورت مجلس تفکیکی به نوعی پیش نیاز و مقدمه اخذ تقسیم نامه و تنظیم سند رسمی است.

●       دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را می توان ضمن طرح دادخواست مربوطه درخواست کرد.

●       گرفتن تائیدیه شهرداری جهت اخذ صورت مجلس تفکیکی لازم و ضروری است.

● برای اراضی و املاکی که در خارج از حریم شهری واقع شده اند باید طبق آئین نامه اراضی جهت تفکیک و صدور الزام به دریافت صورت مجلس تفکیکی آن ها اقدام کرد. در غیر این صورت مسئله تفکیک غیر قابل اجرا خواهد بود.

● تفکیک ملک یا املاک بخصوص بناهای مسکونی در اداره ثبت اسناد بر اساس دستورالعمل تفکیک آپارتمان ها انجام خواهد شد.

کلام پایانی:

دعوای الزام به صورت مجلس تفکیکی را می توان به کمک یک وکیل با تجربه تنظیم کرد و سپس آن را در مراجع قضایی مورد پیگیری قرار داد. به طور حتم وکلای متخصص ملکی در این حوزه قادرند در مدت زمانی اندک دعواهای حقوقی از این دست را به نتیجه برسانند.