حقوقی

ابطال سند رسمی یک دعوای حقوقی است که طی آن شخصی خواهان باطل کردن و بی اثر کردن سند رسمی ملک یا املاک است. به طور کلی این اقدام زمانی صورت می گیرد و طرح چنین دعوایی زمانی قانونی است که ملک به چند نفر فروخته شده باشد. همچنین سند ملک مطابق با قوانین و مقررات ثبت اسناد رسمی صادر نشده باشد. گاهی اوقات هم ممکن است یک ملک دارای دو سند باشد. در اینجا لازم است یادآور شویم که یک مالک زمانی مالکیتش قانونی خواهد شد که ملک به نام او به ثبت رسیده باشد و یا از طریق سهم الارث به او رسیده باشد.

شرایط ابطال سند رسمی

برای اقدام در جهت ابطال سند رسمی باید شرایط خاصی فراهم و مهیا باشد و بر اساس آن ها عمل کرد. در غیر این صورت هر گونه تلاشی برای باطل کردن اسناد رسمی بی نتیجه و غیر قانونی خواهد بود. برخی از این شرایط عبارت اند از:

اسناد غیر واقعی و غیر قانونی

ابطال سند رسمی چگونه انجام می شود؟ هرگاه اسناد موجود درباره یک ملک غیر واقعی باشند و افراد بدون طی مراحل قانونی به صورت غیر قانونی اسناد را تنظیم کرده باشند. می توان نسبت به باطل کردن این اسناد حتی اگر در ظاهر رسمی باشند اقدام کرد.

اسنادی که از طریق غیر قانونی و کلاه برداری صادر شده باشند

قطعاً در چنین مواردی باید فوراً نسبت به ابطال سند رسمی اقدام کرد و دادخواست حقوقی خود را به مراجع حقوقی ارجاع داد. هر چند گاهی هم ممکن است افراد از طریق دادخواست کیفری اقدام کنند و در مراجع کیفری موفق به ابطال سند شوند. اما به طور معمولاً مراجع حقوقی صلاحیت رسیدگی به چنین شکایت و دعواهایی را دارند.

همچنین مشاهده کنید بهترین وکیل ملکی

اسناد مجهول

آیا ابطال سند رسمی شامل اسناد مجهول می شود؟ اسناد مجهول زمانی به وجود می آیند و به ثبت می رسند که افراد فرصت طلب به اوراق و مهرهای دولتی دسترسی پیدا کنند. سپس اسناد را به نام خود و یا به نام سایر افراد به ثبت برسانند. بنابراین هرگاه این افراد موفق به جعل سند شده باشند و خود را مالک یک ملک معرفی کنند و ملک را به فروش برسانند. مالک اصلی و یا شخص خریدار می تواند نسبت به باطل شدن سند رسمی همان ملک اقدام قانونی انجام دهد.

اسناد مالکیت معارض

هرگاه ملکی دارای سند مالکیت معارض باشد و درباره کل ملک و یا قسمتی از آن دو بار سند صادر شده باشد می توان برای ابطال سند رسمی آن وارد عمل شد. سند مالکیت معارض سندی است که همه یا بخشی از سند مالکیت پیشین را شامل شود و تمام یا بخشی از یک ملک در قالب دو سند مالکیت باشد. حال سند مالکیتی که آخرین بار صادر شده است را سند معارض می گویند.

ابطال اسنادی که بری تضمین به دارنده سند سپرده یا منتقل شده باشد

گاهی اوقات ممکن است شخصی به دلیل ناتوانی مالی و از روی نیاز از فردی تقاضای وام و یا قرض کند. در برابر نیز شخص وام دهنده از فرد متقاضی تقاضای پشتوانه و تضمین نماید. حال شخص متقاضی وام به عنوان تضمین اقدام به تنظیم قولنامه عادی ملک خود اعم از خانه، مغازه و یا زمین به نام وام دهنده می کند. اما شخص وام دهنده او را وادار به تنظیم قرارداد رسمی می کند. در چنین شرایطی ممکن است که وام گیرنده تمام قرض خود را پرداخت کند. با این حال قرض دهنده از باز گرداندن مال و تضمین داده شده به او خودداری کند و سند رسمی که در دست دارد سوء استفاده کند. در این حالت مالک یا همان وام گیرنده می تواند نسبت به باطل کردن سند اقدام کند.

انتخاب وکیل پایه یک دادگستری از موسسه حقوقی دادیاران عدالت پرور

نکات مهم درباره ابطال سند رسمی

برای ابطال سند رسمی لازم است چند نکته کلیدی و مهم را مورد توجه قرار داد که عبارت اند از:

●      بسیاری از اسناد و اسناد موجود در چهارچوب یک قرارداد تنظیم می شوند اما باید آگاه بود که هر سندی قرار داد به شمار نمی آید.

●      در رابطه با اسناد رسمی ادعای انکار و تردید وارد نیست. به این معنی که این ادعاها نمی توان طرح دعوا کرد. بلکه افراد تنها با ادعای جعل بودن سند می توانند نسبت به باطل کردن آن ها اقدام کنند.

●      در اکثر موارد تنها دادگاهی که صلاحیت رسیدگی به دعوای ابطال سند را دارد، دادگاهی است که در محل تنظیم سند واقع شده است.

●      دادخواست ابطال اسناد رسمی یک دادخواست و دعوای غیر مالی است. به همین دلیل شخص خواهان جدای از ارزش سند باید خواهان هزینه دادرسی را نیز پرداخت کند.

●      بعد از باطل شدن سند تمامی رابطه مالک و ملک به زمان پیش از تنظیم سند برمی گردد.

دادگاه ذی صلاح برای رسیدگی به موضوع ابطال سند رسمی

در رابطه با دادگاه ذی صلاح برای رسیدگی به دعوای ابطال سند رسمی باید گفت که گاهی ممکن است دادگاه صالح بر اساس موضوع دادخواست متغیر باشد. مثلاً درباره دعوای حقوقی در رابطه با امور مالکیت و همچنین مال غیرمنقول مانند تصرف عدوانی، ممانعت از حق و مزاحمت دادگاه اصلح دادگاهی است که مال غیرمنقول در حوزه آن قرار دارد. حتی اگر شخص هرچند که خوانده در یک شهر و محل دیگر ساکن باشد. در برخی از موارد مانند رسیدگی به دعوای سند معارض به دلیل وجود دو سند هم زمان، امور رسیدگی به دادخواست دارنده آخرین سند مالکیت بر دادخواست مالک سند اولی مقدم تر است. لازم به ذکر است که چنین حالتی تنها در رابطه با اسناد معارض روی می دهد و در اکثر موارد دادگاه واقع شده در محل ملک مسئول رسیدگی به دعوا خواهد بود.

سخن پایانی

برای ابطال سند رسمی باید بدانیم معمولاً اسناد به دو شکل عادی و رسمی وجود دارند. اسناد رسمی اسنادی هستند که زیر نظر حاکمیت، مراجع دولتی و تحت نظر مراجع قانونی به ثبت رسیده اند. همچنین بر اساس قوانین مربوطه و با طی مراحل قانونی دولت و اداره و نهادهای دولتی ذی ربط آن ها را به رسمیت شناخته اند. حال اگر اسناد موجود از چنین قابلیت ها و ویژگی هایی برخوردار نباشند و با توجه به موارد ذکر شده به ثبت نرسیده باشند در جمله اسناد جعلی قرار می گیرند. در نتیجه می توان نسبت به ابطال آن ها و با ارائه ادله و شواهد محکمه پسند اقدام قانونی انجام داد.

منبع : همه چیز درباره ابطال سند رسمی

فروش ملک مشاع به دلیل تعداد زیاد مالکینی که دارد معمولاً با اختلافات و مشکلات فراوانی همراه است. همین امر در بسیاری از موارد باعث می شود که قیمت ملک هایی که مشاع هستند نسبت به املاکی که تنها یک مالک دارند پایین‌تر باشد. در این مقاله به طور جامع و خلاصه به فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک و راه کارهای آن پرداخته ایم. پس پیشنهاد می‌شود تا پایان این مقاله را مطالعه کنید.

مجازات و پیگیری فروش ملک بدون اجازه شریک : یکی از مهمترین مسائلی که در زمینه اموال مشاعی مطرح می شود فروش ملک بدون اجازه شریک است. باتوجه به اینکه بسیاری از شرکا به علت عدم اطلاع از قوانین املاک مشاعی، مبادرت به تصرف غیرقانونی در ملک مربوطه می کنند سوالات زیادی در این زمینه مطرح می شود.

ملک مشاع چیست؟

پیش از آنکه در مورد فروش ملک مشاع بدون اذن شریک توضیحات لازم را ارائه دهیم لازم است که به خود مفهوم ملک مشاء بپردازیم. این مفهوم را می توان این گونه توضیح داد :

ملک مشاع، به ملکی گفته می شود که مالکیت آن بین دو یا چند نفر مشترک است، اصطلاح حقوقی این شرایط را «اشاعه» می نامند و این معنا را می دهد که در ملک مشاع تمام شرکا در جز به جز ملک حق مالکیت دارند.

مالکیت ملک از چند طریق می تواند مشاع شود:

• ۱- فردی شش دانگ از یک ملک را در اختیار داشته باشد و بخشی از این ملک را مثلاً دو دانگ را به نام شخص دیگری کند.
• ۲-در حالت بعدی شرایط اشاعه در ماترک است که طبق آن ملکی به چند نفر ارث می رسد. هر یک از اشخاص به اندازه سهم الارثی که دارند در این ملک شریک می شوند. در این شرایط افراد می توانند هر کدام سند مالکیتی جداگانه داشته باشند که در هر کدام از آن ها میزان سهم فرد ذکر شده باشد.
• ۳-افرادی که به طور شریکی اقدام به خرید یک ملک می کنند و در هر قسمت از آن ملک بر اساس دانگ یا سایر توافقات سهمی دارند.

شریک شدن چند فرد در یک ملک موجب می شود که فروش آن محدودیت هایی داشته باشد و فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک نیز ضمانت اجراهای مخصوص خود را به دنبال داشته باشد.

آیا فروش ملک مشاع بدون اذن شریک امکان پذیر است ؟

با توجه به مشکلات ذکر شده باید بدانیم که تمام مالکان می توانند اقدام به فروش و اجاره سهم خود کنند. این در حالی است که اگرچه سهم فروش رفته است اما تصرف مادی در آن بابد با اذن دیگر مالکین صورت گیرد. در واقع بدان معناست که فروش ملک نوعی از تصرف حقوقی است که به خریدار اجازه تصرف مادی تا رضایت دیگر مالکین نباشد را نمی دهد.

تصرفات شرکاء در ملک مشاعی

ملک مشاعی هم آنجوری که گفتیم ، شریک های املاک مشاعی در نقطه نقطه ملک مشاعی شریک هستند و کسی که مال بیشتری دارد نمی تواند از بهره مندی شریک دیگر از ملک مشاعی جلوگیری کند و هر شریک می تواند تصرفاتی در ملک مشاعی داشته باشد.

اما این تصرفات بایست در چارچوب ضابطه اجرا شود وگرنه تصرفات فضولی و در صورتی که شریک رضایت به این تصرفات خارج از حدود قانونی ندهد، باطل است و شریک خطاکار مسئول هر شیوه جبران خسارت به شریک دیگر یا سایرین خواهد بود.

آغاز مثالی بیان می شود تا بر اساس مثال هر دو تصرف را تشریح کنیم؛ فرض بگیرید زوجه و شوهری در ملکی مسکونی با متراژ ۱۱۰ متر، دو خواب با سهمی مساوی هر کدام سه دانگ شریک هستند، در این شروط زوجه و شوهر که مالک ملک مشاعی می باشند، وضعیت تصرفات حقوقی و مادی ایشان به چه نحو وجود دارد؟

تصرفات حقوقی

آغاز بایست تعریفی از تصرفات حقوقی عرضه شود؛ منظور از تصرفات حقوقی هر شیوه اعمال حقوقی از جمله، فروش، صلح، اجاره، هبه، و تا اینکه عقودی که قبض در آنها از جمله ارکان صحت پیوند وجود دارد مثل وقف را تصرفات حقوقی در ملک مشاعی می گویند.

طبق گفته بالا، زوجه می تواند سهم سه دانگ از ملک که اگر سند جدا دارد و مشخص شده باشد، را به شخص دیگری بفروشد یا اینکه می تواند هدیه بدهد و یا اینکه وصیت کند که بعد از فوتش وقف در کار خیریه باشد. ضابطه تمام این تصرف حقوقی شریک در مال مشاع را مورد قبول قرار می دهد تا زمانی که این تصورف حقوقی نیازی به تصرف مادی و تملیک آن سه دانگ نداشته باشد.

وکیل فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک

شما اگر درباره فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک سوالی دارید، می توانید با شماره های داخل سایت گروه وکلای آریا دادیار تماس گرفته و با وکلای مجرب و کاربلد ما صحبت کنید.

راه های خارج کردن ملک از حالت مشاع

نوع و ماهیت مال اهمیت ویژه ای در پایان دادن به مالکیت مشاع دارد. این موضوع از آن جهت اهمیت دارد که در قانون با توجه به نوع مال احکام و شرایط خاصی وجود دارد. در خصوص اموال غیر منقول همچون زمین و ملک، مالکین می توانند با توافق ملک مشاع را میان خود تقسیم کنند. در چنین حالتی است که فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک امکان پذیر می شود و بدین ترتیب با تنظیم یک تقسیم نامه عادی یا رسمی که توسط دفترخانه انجام می شود اقدام به این عمل کنید.

البته در صورتی می توان از این طریق اقدام کرد که میان مالکین غایب، کودک و شخصی که دارای سلامت کامل ذهنی نیست نباشد. در صورت وجود این شرایط دادگاه صلاحیت تصمیم درباره نحوه چگونگی تقسیم را دارد و این موضوع از طریق دادگاه پیگیری می شود.

افراز املاک چه تاثیری در فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک دارد ؟

همواره مالکان یک به توافق یکسانی در خصوص فروش ملک نمی رسند، در نتیجه هر کدام از شرکا می توانند در جهت تقسیم ملک که افراز ملک مشاع نامیده می شود اقدام کنند. در حقیقت افراز ملک همان تقسیم ملک مشاع میان افراد است که گاهی توافقی به نتیجه می رسد و گاهی به طرح دعوا نیاز دارد.

افراز ملک موجب می شود تا قدر السهم هر کس در ملک مشخص شود و در نتیجه آن فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک امکان پذیر شود. البته که این فروش می تواند در ابتدا با موانعی رو به رو است که از آن به نام حق اخذ به شفعه یاد می شود.

اخذ به شفعه و فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک

حق اخذ به شفعه یکی از حقوقی است که قانون برای شرکای یک ملک در نظر گرفته اند. اگر بخواهیم این حق را به طور ساده تعریف کنیم به این شرح است :

اگر در مالی غیر منقول که میان دو نفر به صورت مشاع است یکی از طرفین قصد فروش سهم خود را داشته باشد باید ابتدا برای فروش سهم خود به شریک ملک مراجعه نماید. یعنی شریک فروشنده حق شفعه خوهد داشت.

• اگر در چنین مالی فرد اقدام به فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک خود کند یعنی برای فروش سهم خود به طرف دوم مراجعه نکند فرد می توان از این حق استفاده کرد و معامله فروش را باطل کند.
• ملک حتما باید غیر منقول باشد یعنی ملکی باشد که به طور ذاتی امکان جا به جایی آن وجود نداشته باشد.
• ملک باید حتما میان دو نفر مشاع باشد در غیر این صورت حق شفعه وجود نخواهد داشت.
• اگر فرد دوم یا شریک به هر علتی به خرید سهم شریک خود اقدام نکند در این صورت حق شفعه ساقط و فرد می تواند اقدام به فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک خود کند.

برای حل اختلاف شرکا ملک مشاع به کجا باید مراجعه کرد؟

برای آنکه اقدام به حل اختلاف کنید بستگی به آن دارد که ملک شما دارای سابقه ثبتی در دفتر املاک اداره ثبت داشته باشد یا خیر.

در صورتی که ملک در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد به راحتی می توانید از اداره ثبتی که در محل وقوع ملک قرار دارد اقدام به افراز ملک مشاع کرد یا اختلافات ناشی از فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک را مورد برسی قرار داد. در غیر این صورت برای پیگیری این دسته از پرونده نیاز به مراجعه به دادگاه می باشد.

به شما پیشنهاد می کنیم برای پیگیری این دسته از پرونده های حتما از طریق یک وکیل ملکی اقدام نمایید.

فرآیند اداره ثبت برای افراز ملک مشاع

• ۱-در مراجعه به اداره ثبت و ارائه درخواست افراز، در اولین مرحله نماینده ثبت به ملک مشاعی که ذکر شده مراجعه می کند.
• ۲-در ادامه بررسی های مامور ثبت بر اساس شماره پلاک ثبتی که در سند مالکیت درج شده است، پرونده را به نقشه بردار ثبت ارائه می کند. در صورتی که مساحت ملک مورد نظر حد نصاب تعیین شده را دارا باشد، در روزی معین شرکا ، نماینده ثبت و نقشه بردار حضور می یابند و نقشه بردار صورت جلسه ای را تنظیم می کند که به امضای شرکا خواهد رسید.
• ۳-در ادامه نیز نسبت به عملی بودن افراز ملک مشاع توسط نقشه بردار تصمیماتی گرفته خواهد شد و در صورت عدم اعتراض امکان فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک ممکن می باشد.
• ۴-تصمیم واحد ثبتی مبنی بر عدم قابلیت افراز از طرف هریک از شرکا، ظرف ده روز قابل اعتراض در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.
• ۵-در صورتی که ملک دارای سابقه ثبتی نباشد باید جهت تصمیم درباره ملک مشاع به دادگاهی که ملک در حوزه آن واقع شده است مراجعه کنید و درخواست افراز ملک مشاع کنید.
• ۶-در برخی از مواقع با وجود مراجعه به اداره ثبتی ملک مورد نظر به دلایلی امکان افراز را ندارد که از جمله این دلایل می توان به مساحت کم ملک اشاره کرد. در این صورت متقاضی ناگزیر است تا با مراجعه به دادگستری نسبت به طرح دعوی اقدام کند.

فروش ملک مشاع غیرقابل افراز بدون اذن شریک

در برخی از موارد پس از مراجعه به اداره ثبتی مورد نظر ملک غیرقابل افراز تعیین می شود، در این صورت متقاضی ناچار است با استفاده از گواهی که نشان دهنده افراز ناپذیری ملک است به همراه سایز مدارک مورد نیاز دادخواستی را مبنی بر درخواست فروش ملک را به دادگاه حقوقی حوزه ملک ارسال کند تا اجازه فروش ملک مشاع بدون اذن شریک صادر گردد.

با توجه به مدارکی ارسال می شود پرونده ای برای ملک مورد نظر تشکیل داده خواهد شد که دادگاه دستوری مبنی بر فروش را خواهد داد و در انتها مدیر اجرا با توجه به قوانین حاکم اقدام به فروش یا مزایده ملک مشاع مورد نظر خواهد کرد.

منبع : فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک